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Magazzini, centri di smistamento, hub logistici. Nell’immaginario collettivo enormi spazi adibiti alla ricezione delle merci e alla spedizione finale. Il mondo della logistica in realtà sta cambiando pelle, rapidamente, verso una sfaccettatura di centri che si distribuiscono lungo tutta la catena del consumo.

Il trend era già in atto, ma potrebbe subire una forte accelerazione proprio per il momento storico che stiamo vivendo. La pandemia su scala globale che sta interessando ogni parte del mondo ha di fatto dato una spinta consistente a cambiamenti già in atto. Più commercio online, quindi più necessità di spazi «last mile» ai bordi delle città e «urban warehouse» in centro, per la consegna delle merci a casa degli acquirenti. E Milano anche in questo caso stava facendo da apripista. La Lombardia in generale ha visto di recente il passaggio di un portafoglio da 25 milioni di euro acquisito da Kryalos a Bergamo e Brescia. A marzo è stato ceduto un portafoglio a Turate (Varese) da 40mila mq.

«La nostra strategia si basa su tre linee di sviluppo – spiega al Sole24 Ore Eric Veron, a capo di Vailog (del gruppo Segro), sviluppatore e gestore di spazi di logistica -. Realizziamo “Big box”, spazi di grandi dimensioni (che in genere sono posizionati a 30-50 chilometri dalle grandi città e hanno dimensioni che partono da 20mila metri quadrati e arrivano a 200mila), logistica urbana, i cui spazi vanno da 4mila a 15mila mq, e, infine, city logistic, da 500 a 2mila mq di spazi inseriti nel contesto urbano».

Per esempio Vailog sta realizzando per Amazon un centro a Roma di circa 166mila metri quadrati. Per quanto riguarda le ultime due categorie c’è molto interesse anche da parte di investitori internazionali, che cercano soluzioni o portafogli precostituiti.

«Noi lavoriamo su tre piani – dice ancora Veron -: greenfield, ossia costruzione ex novo, demolizione e ricostruzione e riqualificazione di edifici esistenti. A Verona abbiamo restaurato una ex fabbrica di scarpe realizzando un ampio centro logistico. Si trattava di un edificio anche di pregio architettonico». La nuova tendenza che Veron sottolinea è quella di creare spazi per la city logistic nei nuovi sviluppi urbani. «A Parigi per esempio stiamo realizzando piccoli spazi nell’ambito di uno sviluppo a uso misto che comprende residenze, commerciale e uffici». In genere sono spazi situati al piano terra o nell’interrato.

Vailog ha oggi un portafoglio che vale 12 miliardi di euro in Europa, di cui un miliardo in Italia. Il 20-30% (il 20% in Italia) è costituito da spazi di logistica urbana intorno alle principali città, da Londra a Parigi, da Berlino a Monaco, da Milano a Roma.

Alcuni investitori si stanno concentrando sulle tipologie più piccole di centri logistici perché una volta finita la crisi dell’emergenza sanitaria potrebbero essere le asset class sulle quali investire. Portafogli esistenti non ne esistono al momento, o meglio quei pochi che esistono non sono in vendita. Ma non manca lo spazio di crescita, anche passando per la riconversione di edifici dismessi o per i quali cambiare la destinazione d’uso.

«Ex cinema, parcheggi coperti, palestre o altri spazi che sono ben posizionati nei centri urbani e che consentono di raggiungere in poco tempo il destinatario finale della spedizione»

spiega Giuseppe Amitrano, ceo di Gva Redilco e Sigest. È su questo segmento di immobili che potrebbero concentrarsi in futuro molte acquisizioni.

LA BUSSOLA

«Manca il prodotto – dice Faustino Musicco, head of logistic agency di JLL -, si guardano siti industriali dimessi e asset da riqualificare in centro città». Gli fa eco Elena Di Biase, head of logistic capital markets di JLL: «sono immobili di 5mila metri quadrati circa, con ampia parte esterna, da cui la distribuzione parte con minivan. La superficie complessiva del lotto non può essere piccolissima perché la logistica multipiano in Italia non esiste ancora». In Italia non ci sono ancora vendite di portafogli “core”, dato che gli operatori stanno ancora creando portafogli di queste tipologie di oggetti. A Milano si incontra la difficoltà di trovare aree disponibili per realizzare un polo “last mile”. Gli investitori quindi si trovano a dover investire su asset singoli, facilmente sotto i 10 milioni di euro, deal molto rari perché piccoli. Tra gli altri Kryalos sta creando un portafoglio “last mile”, nel quale ha già una quarantina di immobili, coadiuvato da Mileway, la società del colosso americano Blackstone che è stata creata appositamente per occuparsi di logistica.

«Oggi in questa situazione particolare sopravvive chi ha asset di logistica parcellizzata, con grande hub e magazzini satellite – dice ancora Musicco -. Chi ha questi portafogli non li vende». È anche una strategia che bilancia il rischio. Anche una volta finita l’epidemia questa tipologia di prodotto sarà molto ricercata. «Nel last mile è importante la strategicità della posizione» dice De Biasi.

E i rendimenti? Sono dati in tutte le diverse tipologie dalla posizione, dal tenant e dal mercato servito (consolidato oppure no). Il “prime” (alto livello) si aggira oggi sul 5% netto.

Da Gazeley fanno sapere che l’anno è cominciato con un mercato in splendida forma, capace di esprimere opportunità sia di sviluppo che di investimento. «Nel primo ambito rimane molto attiva l’attività di sviluppo, anche speculativo, che supera, da sola 300.000 mq – dice Roberto Piterà, country director di Gazeley -, supportata da una domanda costante, che registra il suo terzo anno record con quasi 2 milioni di metri quadri assorbiti (+25%)».

L’ecommerce, per quanto muova metrature rilevanti, in maniera diretta non impatta per più del 15% del totale take-up, il che lascia ben sperare rispetto al suo potenziale, tuttora inespresso, sia in termini di domanda, che di impatto sui canoni di locazione. «I canoni, invece, restano stabili e tardano ad allinearsi ai ritmi di crescita degli altri Paesi europei» spiega. Gli investimenti, dicono da Gazeley, segnano l’ennesimo record storico con il vantaggio di non essere solo concentrati in “jumbo deal” bensì ben distribuiti tra operazioni di grande e media taglia.

Dai dati di mercato (fonte JLL) risulta che i volumi investiti nel corso del 2019 siano stati di 1,5 miliardi di euro (+42% rispetto al 2018). «Le attese per il primo trimestre 2020 erano altrettanto positive in quanto supportate da operazioni già in corso di finalizzazione e da un livello costante di offerta e richiesta sia in ambito locativo che di investimento -dice Piterà -, ma a breve le statistiche dovranno fare i conti con il rallentamento delle operazioni, causato dal momentaneo stallo di tutti i settori di business avvenuto in concomitanza della diffusione del virus non solo nel nostro Paese ma in tutta Europa. Al momento è prematuro azzardare previsioni, ma è certo che il mercato non si è fermato: stiamo tutti lavorando per essere pronti a cogliere le occasioni più interessanti nel momento in cui torneremo alla normalità».

fonte: ilSole24Ore